Plaatsbeschrijvingen

Een plaatsbeschrijving wordt ook vaak een ‘staat van bevinding' of 'staat van goed' genoemd.

In ons pakket van dienstverlening kennen wij twee soorten plaatsbeschrijvingen die duidelijk van elkaar te onderscheiden zijn, nl:

•  bij uitvoering van bouwwerken (bv bij afbraak, renovatie, verbouw, nieuwbouw, wegeniswerken…);

•  bij de huur / verhuur van eigendommen (woning, appartement, kantoor, bureau, werkplaats, hoeve, loods, atelier, hangar, industriële complexen…).

1. Voor of na uitvoering van allerlei BOUWWERKEN:

Deze plaatsbeschrijving heeft tot doel na te gaan of een aanpalende eigendom, ook soms ‘buurterf' genoemd, enige schade heeft ondervonden door de uitvoering van allerlei bouwwerken.

De aanpalende eigendommen zijn de onroerende goederen (zowel met privaat als openbaar karakter) die zich bevinden in een zone – periferie – waarvan men uitgaat dat ze kunnen beïnvloed worden door de aangekondigde werken.

Proces verbaal:

Een dergelijke plaatsbeschrijving wordt opgemaakt om te voorkomen dat er enige betwisting zou kunnen ontstaan over de bestaande toestand van de beschreven onroerende goederen; dus over de bestaande en de eventuele nieuwe schade die het gevolg zouden kunnen zijn van allerhande bouwwerken.

Alle fouten, gebreken en beschadigingen waarmee de beschreven goederen belast zijn worden in een proces verbaal van plaatsbeschrijving opgetekend. Deze gebreken kunnen bijvoorbeeld zijn: barsten, scheuren, verzakkingen, uit het lood staan van muren, gebrekkig werkende ramen en deuren, enz…

Daardoor kan elke partij hun rechten laten gelden in geval van een conflict naar aanleiding van eventuele vastgestelde beschadigingen.

Om 'tegensprekelijk' of 'tegenstelbaar' te zijn dient het proces verbaal door alle belanghebbende partijen ondertekend te zijn.

Een plaatsbeschrijving wordt normaal in opdracht van de bouwheer en/of de aannemer van de werken uitgevoerd.

Schade:

De voornaamste oorzaken van schade zijn waterindringing, stabiliteitsproblemen en gevolgen van sonderingen.

2. Bij de HUUR / VERHUUR van eigendommen:

Een plaatsbeschrijving in geval van huur dient om bij het einde van de huurperiode de toestand waarin het goed door de huurder werd achtergelaten te kunnen vergelijken met de toestand van datzelfde goed op het ogenblik dat hij het betrokken heeft (dus bij aanvang van de huurovereenkomst).

Zij verschaft dus aan de verhuurder de mogelijkheid om al dan niet van de huurder een schadevergoeding te eisen voor veroorzaakte schade. Omwille van dit doel moet deze plaatsbeschrijving nauwkeurig en gedetailleerd zijn opgesteld, met een uitgebreide en volledige beschrijving van het verhuurde goed.

Dit soort plaatsbeschrijving vindt zijn oorsprong voornamelijk terug in de artikels 1730 en 1731 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 1730 B.W.

§1. Elke partij kan eisen dat, op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening, een omstandige plaatsbeschrijving wordt opgemaakt. Deze plaatsbeschrijving wordt opgemaakt ofwel gedurende de tijd dat de plaatsen niet in gebruik zijn, ofwel gedurende de eerste maand dat ze gebruikt worden wanneer de huurtijd één jaar of meer bedraagt, of gedurende de eerste vijftien dagen van gebruik wanneer de huurtijd minder dan één jaar bedraagt.

Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt, met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.

§2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt, kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.

Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in §1 en 2 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.

§3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de §1 en 2 zijn nietig.

§4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Artikel 1731 B.W.

§1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder, het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.

§2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht teniet is gegaan of beschadigd.

Praktisch:

Een plaatsbeschrijving is voornamelijk opgemaakt aan de hand van een uitgebreide fotosessie met telkens aansluitend de ter plaatse gedane bevindingen.

Na de uitvoering van de werken of bij de beëindiging van een huurovereenkomst wordt vaak een ‘staat van vergelijking' opgemaakt.

Zo partijen dit nodig achten kan de plaatsbeschrijving geregistreerd worden om er een vaste datum aan te geven.